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Tasación por herencias
un valor añadido

Valoración de una herencia
de forma objetiva e imparcial

A la hora de repartir una herencia una parte muy importante suele es la valoración inmobiliaria para acreditar el valor de mercado de los bienes y, en ocasiones, también para rebatir ante Hacienda el valor que sirve de referencia para el cálculo del Impuesto de Sucesiones que debe ser liquidado por los herederos.

Tanto si se quiere conocer el valor real de los inmuebles asignados a cada uno de los herederos, como impugnar el reparto de bienes que se realizó en una fecha concreta, como cuantificar los lotes de inmuebles de los que puede constar una herencia de varios herederos, o bien impugnar el cálculo del impuesto de sucesiones realizado por la Delegación de HACIENDA, es necesario contar con la opinión de un experto para realizar una valoración objetiva e imparcial.

Se trata de una tasación realizada por un profesional acreditado, por el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, que proporciona el valor de cualquier tipo de inmueble: desde una vivienda, un local, una nave industrial, una oficina, hasta fincas rústicas o terrenos urbanos. Especialmente en estos últimos casos, los bienes han podido verse afectados, en el transcurso del tiempo, por cambios en el planeamiento urbanístico o recalificaciones del terreno que impactarían de manera directa en su valor de mercado. El inmueble puede, además, arrastrar cargas, como derechos reales o usufructos, que pueden limitar su uso y disfrute. De ahí la importancia de contar con información comprobada y actualizada sobre la situación administrativa y urbanística del inmueble de cara a analizar adecuadamente su potencial y determinar su valor de mercado.

Esta tasación puede ser solicitada por cualquier heredero, pero lo mas habitual es que entre todas las partes se designe un administrador o representante para actuar en nombre de todos.

En estas tasaciones no es obligatorio que el técnico visite el interior del inmueble. En caso de no ser posible el acceso, la inspección puede ser solo exterior, aunque lo más recomendable es poder visitar el interior y comprobar la superficie, el estado de conservación, los acabados o si el inmueble está arrendado para realizar un cálculo adecuado.

El pago de impuestos y la necesidad de una tasación pericial contradictoria

El traspaso de la propiedad de un inmueble a un heredero o varios supone una transmisión que lleva aparejado el pago de impuestos a la Hacienda pública, el Impuesto de sucesiones y a la Administración Local la Plusvalía, el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

Tanto en un caso como en el otro, la Administración valora los bienes muebles e inmuebles con criterios genéricos y automáticos, que no tienen en cuenta las particularidades ni el momento de mercado. Este valor “administrativo”, que muchas veces se concreta en una fórmula a partir del valor catastral, puede no estar alineado con el valor de mercado real del inmueble en ese momento provocando bases imponibles de impuesto injustificadas por su cuantía.

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) grava la adquisición de bienes inmuebles y derechos por herencia, legado o por cualquier otro título sucesorio. Es un impuesto autonómico, de modo que la tasa varía según la Comunidad Autónoma y el incremento de patrimonio que suponga para el heredero, entre otros factores. En cambio la Plusvalía, es un impuesto municipal que grava el aumento del valor del terreno entre el momento de la adquisición y el de la venta.

Si los herederos se consideran perjudicados por una valoración demasiado elevada por parte de la agencia tributaria autonómica (y, por tanto, con la cuantía del Impuesto de Sucesiones derivado de ella), pueden oponerse mediante la presentación de una tasación pericial contradictoria que acredite ante la Administración el valor de mercado del inmueble. Para ello el profesional acreditado realiza un análisis previo sobre el fundamento de la reclamación para que los herederos cursen la reclamación en caso de que existan posibilidades de éxito.

En el caso de la Plusvalía también puede reclamarse la devolución si no existe tal incremento en el valor de los terrenos mediante la aportación de una valoración técnica.

 

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Las Tasaciones de cualquier inmueble (Viviendas, Suelos y Terrenos, Locales Comerciales, Edificios, Garajes..) son realizadas por técnico especializado y visadas por el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid.
"Soy agente de la propiedad inmobiliaria, profesional, colegiado por el COAPI de Madrid, perito tasador y especialista en marketing digital"
Jose Garre
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En caso de mas de un inmueble indicar en comentarios su ubicacion o cualquier informacion adicional que considere

Tasación imparcial

Por técnico competente a valor de mercado, a fecha de fallecimiento, de un inmueble para consideración de reparto de bienes entre herederos

tasación pericial contradictoria

Tasación que corrige la tasación oficial de la agencia tributaria autonómica basada en un cálculo automático sobre el valor catastral multiplicada por un coeficiente entre 1 y 3 dependiendo el municipio, muchas veces superior al valor de mercado.

Tasación de terrenos

Rústico o urbanos con análisis de las consideraciones urbanísticas y valoración con el mayor aprovechamiento posible.

tasación de activos

Tasación de activos inmobiliarios adscritos a negocios como naves industriales, locales comerciales u oficinas

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120€

viviendas

220€

naves o locales

$99

terrenos o solares

Preguntas frecuentes

La tasación de una vivienda por debajo de 400.000 euros de valor de mercado cuesta 220 €. A partir de esa cantidad se cobra un 0,02% del valor del inmueble. Por ejemplo una vivienda de 600.000 euros costaría su tasación 220 +(600.000-400.000) x 0,02/100 = 220 + 40 = 260 €. 

La tasación de un garaje o un trastero cuesta 150 €

La tasación de un solar o terreno rustico el precio mínimo es de 350 € ; si está ligado a una Explotación Económica (ILAES) o Explotaciones Agrícola y Ganaderas el precio mínimo es de 450 €.  Luego se incrementa el 0,02% sobre el valor que exceda de 150.000 €, en cualquier caso.

En el caso de un local comercial, Nave u oficina el precio es de 350 € y se incrementa un 0,02% sobre el valor que exceda de 200.000 €.

El IVA está incluido en todos los precios. Para hacer un encargo se abona el precio mínimo y al recibir el informe se abona el excedente.

En este caso estamos en nuestro derecho de presentar una “tasación pericial contradictoria” que baje el valor del inmueble y así pagar menos impuestos (los que nos corresponden). Esta tasación debe estar hecha por un técnico competente de nuestra elección, como somos los Agentes de la Propiedad colegiados.

En teoría, podemos tasar el bien por encima o por debajo del valor de Hacienda, porque hacemos el trabajo de la manera más imparcial posible. Si lo tasase por encima, simplemente no se presenta, aunque es improbable que esto suceda, pues ya se les avisaría antes de nada de que no merece la pena hacer la tasación y no seguiría adelante. Si lo tasa por debajo, se pueden dar dos circunstancias:

  • Si el valor tasado por nosotros no baja más de un 10% o de 120.000€ el valor de Hacienda, este queda como su valor final.
  • Si el valor tasado por nosotros baja más de un 10% al valor de hacienda, se designa un perito tercero que desfaga el entuerto. Este perito lo designa Hacienda de unas listas oficiales y sí que deberá ser imparcial, pues no conoce a los sujetos reclamantes.

Teniendo en cuenta que, para un inmueble sencillo, por ejemplo un piso o una casa, los honorarios de una tasación pueden costar entre unos 200€ y 400€, y que el gravamen medio, aunque varía mucho según las Comunidades Autónomas, el valor del bien, etc., puede rondar el 18%, con que la tasación del inmueble baje 2.000€ ya saldríamos ganando. Eso es solamente un 2% del valor de un piso pequeño en una ciudad mediana de España. Teniendo en cuenta que el perito que designemos puede bajar tranquilamente la tasación hasta un 10%, la ganancia puede llegar a ser considerable.

Además, no tenemos que tener miedo a que se designe un perito tercero, pues si de verdad es necesario, quiere decir que estamos bajando el valor de nuestros inmuebles en torno al 10%, lo que será una cantidad mucho mayor a los honorarios del perito tercero, que está predefinidos por Hacienda en función del valor de los bienes a tasar y que, dependiendo de a que valor se acerque más, lo pagará el contribuyente o la administración.

Cuando el inmueble ha perdido valor a causa de la crisis y su valor de mercado es menor que su precio de compra, se puede analizar si hay incremento en el valor de los terrenos (Plusvalia)

Para ello es necesario que uno de nuestros expertos analice si ha habido una disminución del valor del terreno. Si es así se puede poner un recurso ante el ayuntamiento correspondiente.

Si el Ayuntamiento dictó una liquidación hay un mes para recurrir, y si no se hace en ese tiempo habría que iniciar un procedimiento especial de revisión. En caso de haber presentado una autoliquidación el plazo es de cuatro años para solicitar una rectificación.

Para ello es necesario realizar una prueba técnica por parte de un experto independiente para acreditar que efectivamente se ha perdido valor en la venta incluyendo una estadística de precios medios del mercado residencial de la zona donde se encuentra el bien raíz. También hay que reunir las escrituras de compraventa para justificar el precio de compra.

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Esta guía aborda las cuestiones fundamentales sobre la división del caudal hereditario. Con un enfoque práctico, repasando la jurisprudencia y planteando formularios jurídicos, se examinarán las dos formas de realizar la partición: la judicial, repasando el procedimiento previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil y la extrajudicial, que tendrá lugar cuando se haya concretado en el testamento, cuando se realice por comisario contador-partidor o cuando los coherederos lleguen a un acuerdo. El lector comprenderá todas las fases para completar la partición: desde la formación de inventario hasta la entrega de los bienes a cada coheredero. Puede comprarla aquí

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