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¿Cuanto vale mi casa?

¿Por cuanto crees que me van a tasar la casa? o lo que es lo mismo ¿Cual es el valor de mercado de esta vivienda?

El comprador de un inmueble, lo primero que tiene que hacer, a la hora de decidir comprar una vivienda, son cuentas. Tiene que saber sus ingresos y gastos, cual es su capacidad de ahorro, para invertir en una vivienda. Si va a necesitar pedir una hipoteca tiene que saber que, salvo excepciones, los bancos van a dar un crédito hipotecario como máximo del 80% del valor de la vivienda. La cuota mensual del préstamo no debe ser superior al 30 o 40 por ciento de los ingresos declarados en el IRPF. El tiempo para amortizar la hipoteca va a depender de la edad.

No voy a hacer los cálculos pero ya te haces una idea de que hay que hacer números. Muchos bancos y portales inmobiliarios tienen calculadoras para saber la cuota de una hipoteca. Aquí dejo el enlace de una de las herramientas disponibles para hacer este análisis por un futuro comprador. Pertenece a Unión de Crédito Inmobiliario (UCI) una de las mejores opciones de crédito inmobiliario del país, filial del Banco Santander: hipotecas.com

Pero me quiero centrar en el concepto «valor de la vivienda». Para muchos el valor de la vivienda es el que aparece en el portal inmobiliario. Ese valor es el precio que la propiedad espera recibir por su vivienda. ¿Cuantas veces es así? En mi oficina llegamos a un 95% de los casos. Se debe a que ajustamos el valor de venta a la realidad del mercado. Pero esto no es lo normal.

Gonzalo Bernardos, vicerrector de economía y director del máster de asesoría y consultoría inmobiliaria de la universidad de Barcelona recomienda una única estrategia:

regatea como si se estuvieras en un zoco marroquí.

Podéis verlo en el vídeo minuto 4:12 Esta recomendación es de 2012 pero sigue vigente.

Usando las estadísticas y los grandes números, me he entretenido es saber cuanto se puede regatear en cada provincia española. Utilizo dos fuentes: la primera el portal inmobiliario fotocasa, se puede hacer con idealista pero no con sus indices de precios medios pues han sufrido un retoque muy fino para acercarse a la otra curva que vamos a utilizar que es el Precio tasado de la vivienda libre publicada por el Ministerio de Fomento.

¿Cual es el margen de la negociación? Pues la diferencia entre lo que pide el propietario y lo que vale la casa tasada. A mí me parece lógico. El valor tasado se define como el valor de mercado por Ley. En casos particulares es necesario analizarlo con detalle pues suele haber muchos aspectos a considerar: obras no declaradas, no registradas, que no figuran en escrituras ni en catastro, etc. Bueno un sinfín de detalles que lo analiza un API que para eso estamos. Pero en grandes números os doy una tabla de la capacidad de negociar un precio anunciado en un portal inmobiliario, en general. Repito que el caso particular debéis hacerlo consultando con un profesional API colegiado.

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Pues aquí está la tabla, una currada pero muy útil. El precio tasado se calcula dividiendo el valor del portal inmobiliario entre uno mas el tanto por uno. Ejemplo: Un vivienda en Zaragoza con un valor de 150.000 euros tendrá un valor de mercado (tasado) del orden de 150.000/1,2728 es decir de 117.850 euros. En Zamora el mismo piso de 150.000 euros tendrá un valor de mercado (tasado) de 150.000/1,5161 es decir de 98.938 euros.

Con esta ayudita ya podéis saber cuanto apretar en cada provincia, pero recordar que cada caso debería ser analizado por un profesional API colegiado, que verá lo que vosotros no soléis ver para conocer el valor de mercado de una vivienda.

Si te ha sido útil, dímelo en comentarios.

José Garre – valoramostuvivienda.com

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