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¿Cómo afecta la antigüedad al precio de mi vivienda?

Se dice que un buen vino gana valor con el trascurso de los años. Las personas ganan sabiduría con la edad y antiguamente eso era apreciado como un don. En la actualidad hay vinos jóvenes a precios desorbitados y las canas son signo de decrepitud.

Nuestra vivienda por mas que la adornemos y sea la casa de nuestros sueños también se devalúa con el paso de los años.

En el ejercicio de mi profesión me encuentro muchas veces viviendas de hace 20 o 30 años que pretenden ser vendidas mas caras que la obra nueva del lugar. El propietario piensa que es un coche clásico y gana valor con los años o es como una moneda de los romanos que ahora vale una fortuna. Lo cierto es que no. Las viviendas se devalúan con el devenir de los años y aunque la vistamos de seda mona se queda.

Durante el tiempo de vida de un inmueble hay que hacer las obras de mantenimiento necesarias para mantenerlas operativas tales como eliminación de humedades, reparación de tejados, actualización de instalaciones, arreglos de ventanas, etc. Este tipo de obras no incrementan el valor de la vivienda. Permiten que su depreciación no sea superior a la media.

¿Cuál es la depreciación media de una vivienda?

Para calcular cuanto se devalúa un bien con la edad hay que considerar su vida útil.

La vida útil se establece en función de la finalidad de la valoración. Para una expropiación usaríamos el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo de 2011, para una hipoteca usaríamos la Orden ECO 805/2003 y para un activo de una empresa usaríamos el Anexo del Reglamento del Impuesto de Sociedades:

En las normas de Valoración Internacionales RICS La valoración de Bienes Inmuebles se hace según la NIV 400 que considera el enfoque del método del costes de reposición depreciado o coste de remplazamiento neto para valorar inmuebles remitiendo a la NIV 105.

Este método suele usarse como método de ultimo recurso y se aplica a la valoración de inmuebles especiales, que rara vez se venden en el mercado o como método complementario para compararlo con otros métodos de cálculo.

En resumen se parte del coste de reposición del inmueble por uno moderno equivalente en la fecha de valoración. Dicho coste se obtiene por la suma del valor del terreno, coste de la construcción, honorarios del proyecto, coste de financiación y beneficio del promotor.

El coste de reemplazo se ajusta en función de la antigüedad del activo en comparación con el activo moderno equivalente.

Así, por ejemplo, una escuela infantil de 40 años de antigüedad, se estima que el suelo tiene un valor de 1.000.000 €, el coste de construcción actual de toda la infraestructura, honorarios y coste de financiación es de 2.000.000 €. No se considera ningún valor residual después de la vida útil. El valor del inmueble para su destino actual de escuela infantil será:

V= 2.000.000 (1- 40/75) + 1.000.000 = 933.333 + 1.000.000 = 1.933.333 €

Si la escuela no se pudiera utilizar en su estado actual y fuese vendida para otro uso, el valor sería el del suelo menos el de la demolición del edificio.

Ojo, os recuerdo que el terreno no se devalúa con el paso del tiempo. Hay que calcularlo aparte. Otro día hablamos de ello.

Para cualquier consulta puedes escribirme a info@valoramotuvivienda.com

José Garre – Yo soy API

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